菲律宾商场租赁协议：零售商与租户核心规则

菲律宾的商场租赁协议属于租赁合同，主要受《Civil Code of the Philippines》管辖。商场业主（出租人）将摊位或单元临时使用权授予零售商或专柜经营商（承租人），以换取租金。由于租赁是合意合同，租金、递增、押金、期限及装修规则等条款主要由双方约定；合同未作约定时，由《民法典》提供默认规则。本文阐述其法律框架、常见商业条款以及双方可获得的救济。

《民法典》关于租赁的规定

《Civil Code of the Philippines》（Republic Act No. 386）将租赁作为合同的一种加以规范。根据该法，出租人有义务将租赁物交付承租人，并在合同存续期间维持承租人对租赁物的和平、充分享用。承租人则有义务按约定条款支付租金，并以善良家父的注意使用租赁物，将其用于约定的用途。

若合同未约定期限，租赁期限依当地习惯确定；无习惯时，则为承租人收取租赁物孳息所需的时间。对于商业摊位，双方几乎总会约定确定期限，因此该默认规则很少适用。

实际会遇到的商业条款

菲律宾的商场租赁通常包含若干普通租赁所没有的要素：

• 固定租金加百分比租金。 许多商场收取月度基础租金，有时还就超过门槛的销售总额收取一定比例。
• 公共区域费用与水电费。 这些通常与租金分开计收，并可能每年递增。
• 保证金与预付租金。 保证金用于担保承租人义务的履行；预付租金用于支付最初数月的租金。
• 装修与恢复原状。 承租人通常自费装修单元，并须在租期届满时恢复原状。
• 经营承诺。 商场通常要求最低营业时间、经批准的招牌，并遵守内部管理规则。

这些均属合同事项。《民法典》并未对租金设定上限，也未规定押金金额，因此承租人的保护来自合同谈判本身。

出租人与承租人的义务

《民法典》划分了维修与税费的负担。除合同另有约定外，出租人有义务进行必要维修，使租赁物保持适合其预定用途的状态。除另有约定外，承租人有义务支付租赁契据的费用及年度税费。

承租人若以违反约定的方式使用财产，或未支付租金，可能承担损害赔偿责任，并可能面临合同解除。 《民法典》承认解除作为违反双务义务的救济，允许受损方请求解除合同并主张损害赔偿。

承租人违约时如何处理

若承租人未支付租金，出租人可要求付款，在约定时收取利息，并最终请求解除租赁及损害赔偿。《民法典》规定，在双务义务中，一方不履行时，受损方可选择要求实际履行或解除义务，两种情形均可主张损害赔偿。

对承租人而言，出租人未维护场所的救济是要求进行必要维修，并在适当情形下请求损害赔偿或解除合同。《民法典》第19条要求每个人在行使权利和履行义务时，均应秉持正义、给予他人应得之物，并遵守诚实信用。

常见问题

商场租赁协议是否受《租金管制法》管辖？ 《租金管制法》通常管辖在特定租金上限内的住宅单元，而非商业商场摊位。商业租赁受合同及《民法典》管辖。

商场能否不经法院命令驱逐承租人？ 出租人不能通过自助行为合法驱逐承租人。适当的救济是提起非法占有诉讼或请求解除合同，视具体情况而定。

若租赁未约定固定期限会怎样？ 《民法典》规定，租赁期限依当地习惯确定；无习惯时，则为承租人收取租赁物孳息所需的时间。

实务要点

• 通读整份合同，尤其是租金递增、公共区域费用及押金没收条款。
• 签署前确认租赁期限、续租选择权及提前终止违约金。
• 须知《民法典》要求出租人维护场所，承租人支付租金并妥善使用财产。
• 保留付款及维修请求的书面记录，以备日后主张权利。
• 在承诺长期或高价值租赁前，请对合同进行法律审查。

Primary sources

上述规则来源于以下主要法律文件，其文本刊载于《Official Gazette》及国家法规汇编。

• REPUBLIC ACT NO. 386 - AN ACT TO ORDAIN AND INSTITUTE THE CIVIL CODE OF THE PHILIPPINES

• REPUBLIC ACT NO. 11232 - AN ACT PROVIDING FOR THE REVISED CORPORATION CODE OF THE PHILIPPINES

本文为一般性信息，不构成法律意见。如涉具体情形，请咨询律师或询问 ASG Legal AI。