菲律宾长期土地租赁：RA 12252 外国投资者规则

根据 Republic Act No. 12252（该法修订了《投资者租赁法》Republic Act No. 7652），外国投资者在菲律宾租赁私人土地的合计期限最长可达九十九（99）年。租赁土地必须仅用于经批准并已注册的投资项目；租赁合同须在 Registry of Deeds 办理登记，并在所有权证书上作批注；承租人须遵守法律规定的各项条件。登记是使租赁对第三人产生约束力的关键行为。

法律允许外国投资者租赁的范围

根据经 Republic Act No. 12252 修订的 Republic Act No. 7652 第2条，国家鼓励外国投资，以契合宪法关于保护和开发国家遗产的使命。该法对向外国投资者授予私人土地长期租赁采取灵活政策，适用于工业区、工厂、组装或加工厂、农工业企业、工业或商业用途的土地开发、旅游业、农业、农林业、生态保护以及其他类似的优先生产性事业。

该政策还明确旨在确保投资者租赁合同的可靠性，为外国投资提供稳定的环境。

谁可以租赁以及租赁期限

经修订的 Republic Act No. 7652 第4条允许任何在菲律宾投资的外国投资者租赁私人土地，但须符合相关条件。租赁合同的合计期限不得超过九十九（99）年。

总统可基于国家安全利益或政府确定的国民发展优先事项，对从事关键基础设施等重要服务或行业的外国投资者规定较短的租赁期限。此举可根据 Fiscal Incentives Review Board (FIRB) 或其他相关政府机构的建议作出。

有效长期租赁的条件

法律要求如下：

• 经双方共同协议，租赁区域必须仅用于经批准并已注册的投资项目之目的。
• 租赁场所的面积必须仅限于该投资项目合理需要的范围，并须遵守《综合土地改革法》和《地方政府法典》。
• 外国投资者必须拥有根据《1991年外国投资法》（Republic Act No. 7042）、经 CREATE MORE Act（Republic Act No. 12066）修订的 CREATE Act（Republic Act No. 11534）或适用法律批准并注册的投资，或者必须已符合相应 Investment Promotion Agency (IPA) 的投资要求。

登记及其法律效力

租赁合同必须在租赁区域所在的省或市的 Registry of Deeds 办理登记，并在涵盖该租赁区域的所有权证书上作批注。

根据 Republic Act No. 12252 新增的 Republic Act No. 7652 第4-A条，登记是使租赁对第三人产生约束力的关键行为。登记依据经修订的 Presidential Decree No. 1529 进行。已登记的租赁合同不受附带攻击；除依法通过直接诉讼外，不得变更、修改或取消。

Register of Deeds 仅在以下情况下登记合同：投资者出示经批准并已注册投资的证明；租赁的起始日期和最长期限明确；财产的技术描述清晰具体；承租人已为投资项目的启动实施了准备行为；且合同规定在用途或项目变更，或未能在签署后合理期限内启动投资项目时终止合同。

出售或转让租赁权

根据长期租赁取得的租赁权可以出售、转让、让与，或作为贷款担保。但是，当买方、受让人、承让人或债权人为外国人或在外国拥有的企业时，关于租赁财产使用的条件和限制继续适用。

终止与处罚

在租赁期内撤回经批准并已注册的投资，或将租赁区域用于授权以外的目的，将导致租赁合同当然终止（ipso facto termination），且不影响出租人获得损害赔偿的权利。

如果投资项目未在租赁合同签署后三（3）年内启动，FIRB、Board of Investments (BOI) 或相关 IPA 可命令承租人解释延迟原因，并在有正当理由时要求其在合理期限内启动。经适当通知和听证后仍不遵守的，可能导致该法授予的所有权益被撤销。

违反禁止行为的合同自始无效（null and void ab initio），合同双方可被处以不低于一百万比索（P1,000,000.00）但不超过一千万比索（P10,000,000.00）的罚款，或由法院酌情判处六（6）个月至六（6）年监禁。

转租

除非租赁合同中有明确禁止，承租人经出租人同意可以转租该财产。第4条规定的条件适用于转租合同，且转租合同必须在 Registry of Deeds 办理登记，并在所有权证书上作批注。

常见问题

外国投资者在菲律宾可以租赁土地多长时间？ 合计最长可达九十九（99）年，除非总统对从事重要服务、关键基础设施或优先行业的外国投资者规定较短期限。

外国投资者可以在没有经批准投资的情况下租赁土地吗？ 不可以。投资者必须拥有根据《1991年外国投资法》、经修订的 CREATE Act 或适用法律批准并注册的投资，或者必须已符合相应 IPA 的要求。

租赁权可以出售给另一名外国人吗？ 可以，但关于租赁财产使用的相同条件和限制继续适用于该外国买方、受让人、承让人或债权人。

实务要点

• 合计最长租赁期限为九十九（99）年，但总统可能对关键行业规定较短期限。
• 租赁必须与经批准并已注册的投资挂钩，且仅用于该目的。
• 在 Registry of Deeds 办理合同登记，并在所有权证书上作批注；登记使其对第三人产生约束力。
• 撤回投资或将土地用于未经授权的目的将导致租赁当然终止。
• 未在三年内启动项目，经适当通知和听证后可能导致权益被撤销。

主要来源

上述规则取自以下主要来源，这些来源发表于 Official Gazette 和国家法规汇编。

• REPUBLIC ACT NO. 386 - AN ACT TO ORDAIN AND INSTITUTE THE CIVIL CODE OF THE PHILIPPINES

• REPUBLIC ACT NO. 12252 - AN ACT LIBERALIZING THE LEASE OF PRIVATE LANDS BY FOREIGN INVESTORS, ESTABLISHING THE STABILITY OF LONG-TERM LEASE CONTRACTS, AMENDING FOR THE PURPOSE REPUBLIC ACT NO. 7652, OTHERWISE KNOWN AS THE "INVESTORS' LEASE ACT"

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