外国人能否在菲律宾拥有土地？法律的实际规定

一般规则是，外国人不能在菲律宾拥有土地。菲律宾法律将土地所有权保留给菲律宾公民，这一限制源自宪法的宣告，即国家应发展一个由菲律宾人有效控制的、自力更生且独立的国民经济。然而，外国人可以合法取得菲律宾不动产的某些权益——例如拥有公寓单元、租赁土地，或投资于拥有土地的菲律宾公司——前提是遵守适用的所有权和股权规则。关键在于了解哪些结构是允许的，哪些是被禁止的。

宪法起点

1987年宪法为土地所有权定下基调，其第二条第19款宣告，国家应发展一个由菲律宾人有效控制的、自力更生且独立的国民经济。宪法第十二条包含关于国民经济和祖产的具体规定，包括外国人拥有土地的规则。

实际效果是一条明确的规则：私人农业用地及其他公共领域的土地不能由外国人拥有。 土地所有权与公民身份挂钩，这一政策是菲律宾财产法中最严格执行的政策之一。

外国人不能拥有的财产

外国人不能以本人名义取得菲律宾的私人土地。这包括住宅用地、农业用地和商业用地。该禁止并非仅仅是形式上的——违反宪法限制的转让无效，政府可寻求将财产归还国家。

外国人也不能通过宅地、免费专利或类似保留给菲律宾公民的方式取得公共农业用地。1955年《土地改革法》，即Republic Act No. 1400，同样将家庭规模农场及其他农业用地的取得限制于合格公民，反映了同样的政策。

外国人可以拥有和从事的事项

外国人可以通过合法方式持有菲律宾不动产的权益：

• 公寓单元。 根据《公寓法》，外国人可以拥有公寓单元，但须遵守外国人对整个公寓项目的所有权不得超过法律规定的上限这一规则。建筑物下方的土地仍受宪法限制的约束。
• 租赁权益。 外国人可以租赁土地或建筑物，期限固定。长期租赁在住宅和商业用途中很常见。
• 菲律宾公司的股份。 外国人可以投资于拥有土地的菲律宾公司，前提是该公司遵守宪法和法律对土地持有实体外资股权的限制。

公司路径及其限制

外国人不能利用公司规避土地所有权禁令。如果公司设立的主要目的是取得土地，则必须遵守现有法律或宪法对股本中菲律宾人所有权所要求的比例。《修订公司法》（Republic Act No. 11232）第16(d)条将未遵守该菲律宾人所有权比例要求列为不批准公司章程的理由之一。

《修订公司法》还要求，当公司从事保留给菲律宾公民的业务或活动时，其公司章程必须载明一项限制，即任何股份或权益的转让都不得使菲律宾人所有权降至规定比例以下，且该限制必须出现在所有股票证书上。同一法典第7条进一步规定，授予专属投票权的发起人股份不得以违反《反挂名法》、1991年《外国投资法》或其他相关法律的方式行使。

简言之，公司工具只有在所有权比例真实且合规时才合法。用于掩盖被禁止的外国人对土地所有权的公司可能被视为挂名安排，并带来严重的法律后果。

常见问题

外国人能在菲律宾购买房屋和土地吗？ 不能。外国人不能拥有土地。外国人可以拥有公寓单元，或租赁房屋和土地，但土地本身仍受宪法对外国人所有权限制的约束。

外国人能与菲律宾人结婚并通过她拥有土地吗？ 婚姻不会将土地所有权转移给外籍配偶。如果菲律宾籍配偶取得土地，该财产通常被视为菲律宾籍配偶所有，外国人不会因婚姻而取得土地所有权。

外国人能拥有拥有土地的公司的股份吗？ 仅在法律允许的范围内。公司必须遵守所要求的菲律宾人所有权比例，且公司章程必须反映对转让的限制，即不得使菲律宾人所有权降至规定水平以下。

实务要点

• 默认规则是外国人不能在菲律宾拥有土地；该限制是宪法性的并严格执行。
• 外国人可以合法拥有公寓单元、持有租赁权益，并投资于合规的菲律宾公司。
• 公司不能被用作规避土地所有权禁令的挂名工具；所要求的菲律宾人所有权比例必须真实。
• 《修订公司法》要求土地持有公司在其公司章程和股票证书中载明所有权限制。
• 在达成任何财产交易之前，应与律师核实所有权结构和适用的股权限制。

主要来源

上述规则取自以下主要来源，均发布于Official Gazette和国家法规汇编。

• 1987 CONSTITUTION - 1987 CONSTITUTION

• REPUBLIC ACT NO. 11232 - AN ACT PROVIDING FOR THE REVISED CORPORATION CODE OF THE PHILIPPINES

• REPUBLIC ACT NO. 1400 - AN ACT DEFINING A LAND TENURE POLICY, PROVIDING FOR AN INSTRUMENTALITY TO CARRY OUT THE POLICY, AND APPROPRIATING FUNDS FOR ITS IMPLEMENTATION.

本文为一般信息，不构成法律意见。针对您的具体情况，请咨询律师或询问ASG Legal AI。