外国人可以在菲律宾购买公寓吗？法律解析

可以——外国人可以在菲律宾购买公寓单元，但仅限于《Condominium Act》规定的范围之内。该规则取决于项目土地和共同区域的持有方式。若共同区域由单元业主作为共有人持有，则除依继承方式外，任何单元不得转让给菲律宾公民或至少百分之六十为菲律宾人持股的公司以外的任何人。若由公寓公司持有共同区域，则只有在买受人在该公司中的权益不会使外国人权益超出既有法律规定的上限时，转让方为有效。

《Condominium Act》对外国买受人的规定

Republic Act No. 4726，即《Condominium Act》，将公寓定义为一种不动产权益，由对某一单元的单独权益加上对共同区域及建筑物所占用土地的不可分割权益构成。共同区域也可以由公寓公司持有，单元业主自动成为该公司的成员或股东。

外国人所有权规则载于该法第5条，设定了两种情形：

• 共同区域以共有方式持有。 任何公寓单元不得转让或转移给菲律宾公民以外的人，或资本股至少百分之六十属于菲律宾公民的公司。唯一的例外是依继承方式转移。
• 共同区域由公司持有。 若随单元转让而发生的公寓公司成员资格或股权的转移，将导致该公司的外国人权益超出既有法律规定的上限，则该单元转让无效。

在实践中，这正是外国人通常选择在由公寓公司持有共同区域、且由此产生的外国人在该公司中的持股比例不超出法定上限的项目中购买的原因。

为何60%菲律宾人持股规则至关重要

该限制并非针对单元本身，而是保护土地和共同区域，这些仍然受宪法和法律关于外国人拥有菲律宾不动产的限制约束。

当共同区域为共有时，百分之六十菲律宾人持股要求直接适用于买受人。当共同区域由公司持有时，该标准适用于公司的所有权结构。违反上限的购买，就该转让而言无效。

因此，外国买受人在支付任何款项之前，应确认项目如何持有其共同区域，以及公寓公司当前的所有权结构如何。

主契约与限制声明

根据该法第4条，公寓制度仅在设立契约或主契约在Register of Deeds登记并批注于所有权证书上后方才适用。主契约必须描述土地、建筑物及其单元、共同区域、买受人所取得权益的性质以及任何使用限制。

第9条要求项目业主在转让任何单元之前登记限制声明。这些限制约束所有单元业主，并规定管理机构的设置——该机构可以是公寓公司、业主协会、理事会或管理代理人。

这两份文件均可能影响外国人可以购买的范围以及单元的使用方式，因此应作为尽职调查的一部分予以审查。

外国买受人实际取得的内容

根据第6条，单元的边界沿其周边墙壁、地板、天花板、窗户和门的内表面划定。结构构件、大堂、楼梯和中央服务设施仍属共同财产。

同一条赋予每位业主对公寓进行抵押、质押或设定负担的专属权利，以及出售或处分公寓的绝对权利——除非主契约要求该单元须先在一个合理期限内向其他业主发出要约。外国买受人应核查是否存在此类优先购买条款。

登记与分摊费用

第18条要求公寓的转让须在Register of Deeds登记，该机关在所有权证书上批注该转让并向买受人签发公寓业主副本。后续转让必须附有管理机构出具的证明，确认其符合限制声明。

第20条规定，已登记限制声明项下的分摊费用，为作出分摊时业主的义务。一旦分摊通知登记，该金额即成为该单元的留置权，优先于其后登记的留置权，但不动产税留置权除外。

常见问题

外国人可以通过公寓在菲律宾拥有土地吗？ 不可以。购买公寓取得的是对某一单元的单独权益以及对共同区域的不可分割权益，这些仍受《Condominium Act》第5条所有权限制的约束。这并非直接拥有土地的途径。

外国人可以拥有公寓项目多大比例？ 该法并未设定单一的项目整体百分比。它禁止会违反共同区域共有情形下百分之六十菲律宾人持股要求的转让，或会使公寓公司中的外国人权益超出既有法律规定上限的转让。

外国人可以从另一外国人处购买吗？ 只有在转让仍符合第5条的情况下才可以。若共同区域为共有，则除依继承方式外，禁止向非菲律宾人转让。若由公司持有，则转让不得违反外国人权益上限。

实务要点

• 外国人可以购买公寓单元，但土地和共同区域仍受《Condominium Act》第5条百分之六十菲律宾人持股规则的约束。
• 核查项目的共同区域是共有还是由公寓公司持有——该规则在两种情形下的适用方式不同。
• 在作出承诺前审查主契约和限制声明，因为这些文件规范使用、管理以及任何优先购买条款。
• 确认公寓公司的所有权结构，以确保购买不会违反外国人权益上限。
• 在Register of Deeds登记转让，并取得所有权证书的公寓业主副本。

主要来源

上述规则取自以下主要来源。若本所资料库以PDF形式存有该文件，则全文嵌入此处；其余仅列明标题。

RMC No. 30-2025 — Circularizing the Implementing Rules and Regulations of RA No. 12001, titled "An Act Instituting Reforms in Real Property Valuation and Assessment in the Philippines, Reorganizing the Bureau of Local Government Finance, Granting Tax Amnesty on Real Property and Special Levies on Real Property, and Appropriating Funds Therefor"Open in Law LibraryDownload PDF

• REPUBLIC ACT NO. 4726 - AN ACT TO DEFINE CONDOMINIUM, ESTABLISH REQUIREMENTS FOR ITS CREATION, AND GOVERN ITS INCIDENTS.

• REPUBLIC ACT NO. 7899 - AN ACT AMENDING SECTION FOUR AND SECTION SIXTEEN OF REPUBLIC ACT NUMBERED FOUR THOUSAND SEVEN HUNDRED TWENTY-SIX, OTHERWISE KNOWN AS THE CONDOMINIUM ACT"

本文为一般性信息，不构成法律意见。针对具体情况，请咨询律师或询问ASG Legal AI。