菲律宾房产尽职调查：购房前如何核查土地产权

在菲律宾，房产尽职调查意味着核实卖方确实拥有该房产、土地产权真实且无权利负担，并确认政府已就税务目的批准该转让。根据 Presidential Decree No. 1529（《财产登记法令》）编纂的托伦斯登记制度，已登记产权对世具有终局效力，因此核心任务是确认 Registry of Deeds 所持有的记录内容，以及该产权上是否附有任何批注。买方还应从 Bureau of Internal Revenue 取得 Certificate Authorizing Registration (CAR)，因为缺少该文件，转让无法办理登记。

为何托伦斯产权是核查起点

Presidential Decree No. 1529 第 2 条规定，土地登记的司法程序属于对物诉讼（in rem），并以托伦斯制度普遍公认的原则为基础。在实践中，这意味着产权证书上记载的登记所有权人被推定为真实所有权人。

第 31 条规定，登记法令对土地具有约束力并使产权归于确定，仅受法律规定的例外或留置权限制，且对包括国家政府在内的所有人具有终局效力。第 32 条补充规定，自法令登记之日起满一年后，登记及产权证书即成为不可推翻的事实。

这种终局效力正是尽职调查聚焦于产权本身的原因。若产权清晰且卖方为登记所有权人，买方的风险将大幅降低。

需在 Registry of Deeds 核实的文件

如 Presidential Decree No. 1529 第 10 条所述，Registry of Deeds 是影响已登记或未登记土地之文书的公共记录保存机构。买方或律师应取得产权证书的核证副本，并核查以下事项：

• 登记所有权人的姓名、婚姻状况，以及该房产是否属于夫妻共同财产。第 31 条要求法令载明所有权人是否已婚，如已婚则载明配偶姓名，并就夫妻共同财产以夫妻双方名义签发法令。
• 产权证书背面的全部批注——抵押、地役权、留置权、查封及佃农权利。第 31 条明确要求载明这些事项，以显示其相对优先顺序。
• 技术描述，以及其是否与地面实际地块相符。
• 所有权人索引，第 12 条要求每个登记处均须保存该索引，列明登记于某一登记所有权人名下的全部土地。

无不利批注的产权并不当然安全。买方还应确认该产权未曾成为重新开启程序的标的。第 32 条允许因实际欺诈而被剥夺土地的人在法令登记之日起一年内申请重新开启，但如已有善意有偿购买人取得该土地，则该申请不予受理。

转让登记前的税务清关

菲律宾房地产购买未经税务合规无法办理登记。无论交易应税或免税，均由 Bureau of Internal Revenue 签发 Certificate Authorizing Registration (CAR)，该 CAR 作为 Register of Deeds 办理转让的依据提交。该要求载于 Department of Finance、Department of Justice、Bureau of Internal Revenue 与 Land Registration Authority 于 2013 年 9 月 25 日签订的 Memorandum of Agreement，其全文已由 BIR 公布。

根据同一协议，应税房地产交易各方的 Taxpayer Identification Number (TIN) 必须在向 Register of Deeds 登记的文件中注明。对于以赠与、遗赠或继承方式进行的转让，该协议同样要求须先取得 BIR Commissioner 出具的应纳税款已缴清证明，方可登记相关文件。

该协议还规定，LRA 就每份提交的 CAR 收取 IT Service Fee 一百五十比索（Php150.00），不含 VAT。该协议所援引的 Tax Code 具体条款未在文库副本中全文转载，故买方应向律师或 BIR 确认该等条款的现行文本。

实务尽职调查流程

1. 取得产权证书核证副本，向土地所在省或市的 Registry of Deeds 申请，并审阅每一项批注。
2. 核实卖方身份与权限，与产权证书上的登记所有权人比对，包括婚姻状况及代他人出售的授权。
3. 将地块与测量图核对，如房产毗邻道路、河流或海岸，应核查政府或相邻业主是否可能主张权利。
4. 取得 BIR CAR，并确认已缴纳适用的资本利得税、可抵扣预扣税或赠与税、遗产税。
5. 向地方政府部门的评估官和财务官核查不动产税清关。
6. 在 CAR 及支持文件齐备后，方可向 Registry of Deeds 办理转让登记。

常见问题

如何判断菲律宾土地产权是否为伪造？ 无法替代向 Registry of Deeds 取得核证副本。应将所有权人姓名、技术描述及批注与卖方出示的副本进行比对。Presidential Decree No. 1529 第 10 条使 Registry 成为影响已登记土地之文书的公共记录保存机构，故以 Registry 的副本为准。

什么是 Certificate Authorizing Registration (CAR)？ 它是 BIR 对应税或免税房地产交易签发的证书，Register of Deeds 在办理转让前要求提交，依据为 DOF、DOJ、BIR 与 LRA 于 2013 年 9 月 25 日签订的 Memorandum of Agreement。

已登记产权在购买后仍可能被撤销吗？ Presidential Decree No. 1529 第 32 条允许在产权系通过实际欺诈取得的情况下，于法令登记之日起一年内申请重新开启，但如已有善意有偿购买人取得该土地，则该申请不予受理。满一年后，法令及证书即成为不可推翻的事实。

实务要点

• Presidential Decree No. 1529 项下的托伦斯产权具有终局效力，且满一年后不可推翻——应在 Registry of Deeds 核实，而非依赖复印件。
• 阅读产权证书背面的每一项批注；第 31 条要求抵押、留置权、地役权及佃农权利均须载明于此。
• 根据 DOF、DOJ、BIR 与 LRA 于 2013 年 9 月 25 日签订的 Memorandum of Agreement，缺少 BIR Certificate Authorizing Registration，转让无法办理登记。
• 确认双方 TIN 均载于可登记文件中，此为同一协议的要求。
• 就每份提交的 CAR 预算 Php150.00 的 LRA IT Service Fee，不含 VAT。

主要来源

上述规则取自以下主要来源。凡本所文库以 PDF 形式保存的文件，均全文嵌入于此；其余仅列明标题。

RMC No. 29-2015 — Publishes the full text of the Memorandum of Agreement among the Department of Finance, Department of Justice, BIR and the Land Registration Authority Digest | Full TextOpen in Law LibraryDownload PDF

• PRESIDENTIAL DECREE NO. 1529, June 11, 1978

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